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『コラム！家活！～女ふたり、家を買う？～』 執筆：石岡茜（ことり不動産） まんがは隔週水曜更新！！
【家活コラム】建物の「耐用年数」って何？
不動産の話題でよく出てくる言葉のひとつに、建物の「耐用年数」があります。
耐用年数とは、その建物や設備が“価値を生み出す資産として使えると国が定めた期間”のことです。
でも実はこの言葉、“建物が住めなくなるまでの年数”ではありません。
今回は、意外と誤解されがちな「耐用年数」について、整理してみます。
不動産の話題でよく出てくる言葉のひとつに、建物の「耐用年数」があります。
耐用年数とは、その建物や設備が“価値を生み出す資産として使えると国が定めた期間”のことです。
でも実はこの言葉、“建物が住めなくなるまでの年数”ではありません。
今回は、意外と誤解されがちな「耐用年数」について、整理してみます。
そもそも「耐用年数」とは？
主に建物の構造によって数値が変わってきます。税務上、その建物の価値を何年かけて経費として計上するかを定めた期間のことです。
つまり、
🏠 「物理的に壊れるまでの寿命」ではなく
💰 「会計・税務上のルール」
という考え方です。
固定資産として会計・税務上の建物の資産価値があと何年残っているか、という言い方もできます。
建物の構造ごとの耐用年数（税法上）
税務上は、建物の構造によって耐用年数が決められています。
※あくまで「税法上」の年数です。また、用途により異なりますが、今回は住宅用を想定しています。
耐用年数が過ぎたら、もう住めない？
答えは NO です。
例えば、
• 築30年の木造住宅
• 築50年のRCマンション
これらは耐用年数を超えていても、ちゃんとメンテナンスがされていれば十分住めるケースが多いです。
実際の建物の寿命は、
• 設計
• 施工品質
• メンテナンス状況
• 管理体制
によって大きく変わります。
▷ 「耐用年数＝寿命」ではないというのは、大切なポイントです。
耐用年数が影響するのはどんな場面？
主に次のような場面で関係してきます。
【税金（減価償却）への影響】
投資用不動産の場合、建物部分の価格を、耐用年数に応じて毎年経費（減価償却）として計上します。
これにより、所得税・住民税等の税金の計算に影響が出ます。
場合によっては、節税できるなどのメリットを享受できることがあります。
例えば、耐用年数の残存年数が短いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなる為、耐用年数の残存年数が長い物件より、経費を大きく計上することがでます。
その分、短期的に節税効果が出やすくなります。
但し、不動産の長期保有・資産価値という視点では、耐用年数による節税効果だけを目的に購入してはいけず、多角的な視点が必要になります。
例えば、長期保有や資産価値を考えるときは、次のような視点が重要になります。
①「建物の耐用年数」よりも「立地の価値」
②「法定耐用年数」≠「建物の実際の寿命」
③「減価」だけでなく「流動性（売りやすさ）」を見る
④「建物価値が下がっても、土地（持分）は残る」
⑤「住み続ける価値」も資産価値の一部
別の見方…補足希望です
マイホーム購入では、どう考えればいい？
自宅として購入する場合、
• 「耐用年数を過ぎているからダメ」
• 「古い＝価値がない」
と単純に判断する必要はありません。それよりも見るべきポイントは、
• 建物の管理・修繕履歴
• 耐震性
• 配管や設備の更新状況
• 管理組合の運営状況（マンションの場合）
など、“実際の状態”です。
まとめ｜耐用年数は「目安」であって「寿命」ではない
耐用年数は、
• 税務・会計上のルール
• 投資判断のひとつの材料
ではありますが、住まいの価値や住み心地を決める絶対的な基準ではありません。
家選びでは、「築年数」の数字だけではなく、「物件の実態」を見ながら検討してみてください。
次回は2月11日公開です。
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