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『コラム！家活！～女ふたり、家を買う？～』 執筆：石岡茜（ことり不動産） まんがは隔週水曜更新！！
【家活コラム】住宅ローンの審査基準〜物件評価で見られる6項目〜
住宅ローンの審査というと、「年収」「勤務先」「勤続年数」など、人物面ばかりが注目されがちですが、実はそれと同じくらい大切なのが「物件そのもの」の評価です。
「物件のローン」については、金融機関によって細かな基準は異なりますが、一般的には次の6項目がチェックされます。
1．家の使い方
住宅ローンとはご本人が住むための家に対して設定されるもの、それが大前提です。
セカンドハウスや投資目的、賃貸目的と判断されると、住宅ローンが使えず、条件の厳しい投資用ローンになるケースもあります。
2．建築基準法への適合
現在の建築基準法に適合しているかどうかをチェックされます。築年数がかなり古い物件の場合、金融機関が考える「物件としての残りの価値（耐用年数）」が十分に残っていないと判断され、融資自体が難しくなることもあり、35年ローンが組めないこともあります。
3．面積
家の広さに規制が設けられている時があります。例えば30㎡未満など、コンパクトな物件の場合、「本当に居住用なのか」「投資用ではないか」と疑われ、審査の対象外になることもあります。
4．経過年数（築年数）
金融機関が設定する耐用年数から、実際の築年数を差し引いた「残り年数」が、返済期間の上限になるケースがあります。
これは主に投資用ローンで使われる考え方ですが、住宅ローンでも、築年数が古い場合は年齢条件をクリアしていても35年ローンが組めないことがあります。
5．土地の権利
土地が所有権か、借地権かも審査対象です。相場より価格が安い物件の場合、借地であるケースも少なくありません。
※借地とは
他人が所有する土地を借りて、その上に建物を建てている状態を指します。
6．価格
販売価格が、周辺相場と比べて妥当かどうかも確認されます。極端に相場とかけ離れている場合、金融機関の評価が伸びにくく、融資の条件が厳しくなることがあります。
まとめ
これら6つのポイントを踏まえ、どの物件を選ぶかによって、借りられる金額や金利条件が変わってきます。
また、金融機関ごとに人物評価・物件評価の基準は異なるため、住宅ローンの審査は4〜5行の金融機関に同時に出すのがおすすめです。
同じ人・同じ物件でも、驚くほど条件が変わることは珍しくありません。
手続きは少し大変ですが、「いい条件で借りるための大切なステップ」と考えて、ぜひ粘り強く進めてみてください。
◎今回のコラムは「住宅ローンの審査基準 物件評価編」となりますので前回の「住宅ローンの審査基準 人物評価編」とあわせて、ご確認ください。
次回は3月11日公開です。
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